Alquiler en zona tensionada: rebajar alquiler y pagar menos IRPF 2024
Con efectos desde 1-1-2024, para los contratos de arrendamiento de vivienda que se celebren a partir de 26-5-2023, el porcentaje de la reducción que puede aplicar en su IRPF sobre el rendimiento neto positivo el arrendador de inmuebles destinados a vivienda pasa a ser, con carácter general, del 50%.
A partir de 2024, si usted es propietario de una vivienda ubicada en una zona de mercado residencial tensionado y formaliza un contrato de alquiler (para su uso como vivienda), puede disfrutar de importantes ventajas en su Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Cabe señalar que varias comunidades autónomas ya han publicado las localidades que cumplen con los requisitos para ser consideradas zonas tensionadas. No obstante, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana debe emitir una resolución con la lista definitiva.
Reducciones sustanciales: Los alquileres de las viviendas ubicadas en estas zonas pueden beneficiarse de una reducción superior al 50% aplicable en general a los alquileres de viviendas:
- Una reducción del 90% si en el nuevo contrato de alquiler se reduce la renta inicial en más de un 5% en comparación con la última renta del contrato anterior .
- Una reducción del 70% si no se cumple el requisito de disminución de rentas, pero se arrienda a ciertas personas o entidades:
- Viviendas arrendadas a administraciones o entidades sin fines de lucro para destinarlas al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas del plan estatal de vivienda o para alojar a personas en situación de vulnerabilidad económica.
- Viviendas acogidas a algún programa público de vivienda que establezca una limitación en la renta del alquiler.
- Primer alquiler del bien y arrendatarios menores de 35 años. ¡Atención! Si hay varios inquilinos, la reducción se aplica proporcionalmente a los arrendatarios con esa edad; por ejemplo, si hay dos inquilinos y solo uno tiene menos de 35 años, se aplica solo a la mitad de la renta (la otra mitad tiene una reducción del 50%).
Cautela: Para que los contratos formalizados a partir de 2024 en zonas tensionadas tengan derecho a reducciones (incluso del 50%), la renta del nuevo contrato no puede superar la última renta del contrato que hubiese estado vigente en los últimos cinco años (salvo en ciertos casos excepcionales como, por ejemplo, en caso de que se formalice un contrato de alquiler de diez años o más).
En la mayoría de los casos será más beneficioso reducir la renta en un porcentaje ligeramente superior al 5% para obtener mayores ahorros en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Al cuantificar el importe del nuevo alquiler que da derecho a la reducción del 90%, es esencial tener en cuenta las siguientes consideraciones:
- Descuento del 5% con respecto a la última renta del contrato anterior:
-
- El descuento del 5% debe aplicarse en relación con la última renta del contrato de arrendamiento anterior de la misma vivienda.
- Este descuento se calcula después de aplicar, si corresponde, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
- Exigibilidad del descuento solo sobre la renta inicial:
- De acuerdo con la ley, el descuento del 90% es exigible únicamente sobre la renta inicial del nuevo contrato.
- Es importante destacar que si, en los años siguientes, la renta se ajusta según el índice de actualización correspondiente y el descuento ya no supera el 5%, la reducción del 90% seguirá siendo aplicable.
EJEMPLOS efecto IRPF de reducción de alquiler (calculo simplificado, renta alquiler sin gastos):
Nota : el efecto seria reducido si se incluyen gastos fijos
| Concepto | Base imponible general previa | ||
| 20.000,00 | 40.000,00 | 70.000,00 | |
| Tipo marginal | 26% | 37,3% | 44% |
| Renta anterior de 10.000 euros | |||
| Renta alquiler | 10.000,00 | 10.000,00 | 10.000,00 |
| Sin reducción | / | / | / |
| Base IRPF | 10.000,00 | 10.000,00 | 10.000,00 |
| Cuota IRPF | 2.600,00 | 3.730,00 | 4.400,00 |
| Si mantiene la renta anterior de 10.000 euros | |||
| Renta alquiler | 10.000,00 | 10.000,00 | 10.000,00 |
| Reducción 50% | – 5.000,00 | – 5.000,00 | – 5.000,00 |
| Base IRPF | 5.000,00 | 5.000,00 | 5.000,00 |
| Cuota IRPF | 1.300,00 | 1.865,00 | 2.200,00 |
| Si se reduce la renta 5.1% | |||
| Renta alquiler | 9.490,00 | 9.490,00 | 9.490,00 |
| Reducción 90% | – 8.541,00 | – 8.541,00 | – 8.541,00 |
| Base IRPF | 949,00 | 949,00 | 949,00 |
| Cuota IRPF | 246.74 | 353.98 | 417.56 |
| Cálculo del ahorro anual derivado de rebajar el alquier | |||
| Ahorro IRPF | 1053.26 | 1511.02 | 1.782.44 |
| Menor alquiler | – 510,00 | – 510,00 | – 510,00 |
|
|
|
|