Nueva ley en vigor desde el 22/09/2020 que afecta a los contratos de viviendas habituales firmados posteriormente a esta fecha.
Se aplica a viviendas cuando estas están destinadas a ser la vivienda habitual del arrendador y que la vivienda este situada en una de las áreas declaradas con mercado de vivienda tensa (60 municipios de más de 20.000 habitantes o municipios del Área Metropolitana de Barcelona que hayan tenido un incremento de rentas de alquiler superior al 20 % entre los años 2014 y 2019).
La carga del precio del alquiler no puede superar el 30% de los ingresos habituales de los hogares o de la renta media de las personas menores de 35 años y además la renta pactada en el inicio del contrato NO puede superar el precio de referencia por el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano (se puede incrementar algo el precio si la vivienda tiene un plus como vistas al mar por ejemplo…)
Hay que tener igualmente en cuenta que si la vivienda ha sido arrendada dentro de los 5 años anteriores, tampoco puede superar la renta contratada en el último contrato de arrendamiento incrementada con el índice de garantía de competitividad. Excepto en los siguientes supuestos:
- En el caso de que la vivienda haya sido arrendada en los 5 años anteriores a esta Ley, y el PROPIETARIO sea persona física y su unidad de convivencia tenga unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el IRSC -incluyendo las rentas de los arrendamientos-, no será de aplicación del límite del precio de referencia, y se aplicará únicamente el límite de la renta consignada en el último contrato de arrendamiento, de acuerdo con el art. 6.1.b de la Ley. Si la renta del anterior contrato es inferior al Precio de Referencia, podrá incrementarse hasta el importe del precio de referencia. Esta excepción no será de aplicación cuando los ingresos del ARRENDATARIO sean iguales o inferiores a 3,5 veces del IRSC ponderado.
- Si una misma vivienda puede ser objeto de diversos arrendamientos de forma simultánea que habiten en partes concretas de la vivienda (p.ej. habitaciones): la suma de las rentas no puede superar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de todo el piso.
A partir de ahora se publicara un índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que sera ese precio de base sobre el que calcular el precio de alquiler al que podremos alquilar la vivienda. Pueden consultar dicho índice en. la siguiente web de la generalitat /http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer
En el contrato de arrendamiento se tiene que adjuntar el documento que informa del valor del índice que corresponde, expresado en €/m², con sus áreas inferior y superior. Estos datos tienen que ser los de la fecha del contrato.
Solo se podrá proponer un incremento del precio de referencia en concepto de obras ejecutadas en el último año que mejoren la habitabilidad, la seguridad, la confortabilidad y la eficiencia energética de la vivienda. El incremento del alquiler de referencia se calculará en base al capital invertido en la mejora de la vivienda según establece la normativa de la LAU (interés legal, más tres puntos, con el límite del 20 % de la renta). No se consideran como capital invertido, el importe de las subvenciones y ayudas públicas que haya obtenido el propietario para mejorar la vivienda. En este supuesto no será de aplicación el incremento del 5% previsto en el siguiente apartado.
A partir del 22/09 los contratos de viviendas de las areas afectadas tendrán que indicar:
El importe de la renta resultante de aplicar el índice de referencia, expresado en €/m² a la superficie útil de la vivienda.
Excepción: si las partes acuerdan que, dadas las características específicas del piso, el precio de referencia se tiene que fijar en el valor indicado, incrementado o reducido en un 5%.
Para poder aplicar la excepción anterior, las características específicas del piso que las partes pueden tener en cuenta tienen que ser al menos 3 de las siguientes:
a. Ascensor.
b. Aparcamiento.
c. Vivienda amueblada.
d. Sistema de calefacción o refrigeración en el piso.
e. Zonas comunitarias de uso compartido: jardín, terrado, etc.
f. Piscina comunitaria o equipamientos análogos.
g. Servicio de conserjería.
h. Vistas especiales. Las partes, en estos supuestos, tienen que indicar en el contrato el importe exacto que consideren Precio de Referencia.
Si la renta inicial viene determinada por la renta de un contrato anterior, el arrendador tiene que informar responsablemente y por escrito al arrendatario del importe de la renta de la fecha del anterior arrendamiento. El arrendatario puede solicitar del Registro de Fianzas la información relativa a la fecha y renta del contrato anterior, previa autorización escrita del arrendador.
Puede someterse a interpretación porque la ley es muy reciente, pero entendemos que se podrá aumentar el precio con los gastos, es decir, se puede pactar que el arrendatario asume los gastos generales y los servicios individuales, de acuerdo con la normativa de la LAU. Se tiene que hacer constar en el contrato de forma DESGLOSADA, en cada recibo, la renta y los gastos asumidos por el arrendatario. El arrendador tiene que elaborar y entregar al arrendatario, en el plazo de un mes, la finalización del año natural, la liquidación de los gastos, y si son inferiores a las pactadas, tiene que devolver la diferencia al arrendatario.
Y si no se respeta este nuevo requisito las sanciones son: Si se considera infracción LEVE (sanción de entre 3.000 € i 9.000 €) o GRAVE (sanción de entre 9.001 € i 90.000 €), en función de si el alquiler supera o es inferior al 20% del alquiler máximo permitido por esta ley.
