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Nueva ley en vigor desde el 22/09/2020 que afecta a los contratos de viviendas habituales firmados posteriormente a esta fecha.

Se aplica a viviendas cuando estas están destinadas a ser la vivienda habitual del arrendador y que la vivienda este situada en una de las áreas declaradas con mercado de vivienda tensa (60 municipios de más de 20.000 habitantes o municipios del Área Metropolitana de Barcelona que hayan tenido un incremento de rentas de alquiler superior al 20 % entre los años 2014 y 2019).

La carga del precio del alquiler no puede superar el 30% de los ingresos habituales de los hogares o de la renta media de las personas menores de 35 años y además la renta pactada en el inicio del contrato NO puede superar el precio de referencia por el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano (se puede incrementar algo el precio si la vivienda tiene un plus como vistas al mar por ejemplo…)

Hay que tener igualmente en cuenta que si la vivienda ha sido arrendada dentro de los 5 años anteriores, tampoco puede superar la renta contratada en el último contrato de arrendamiento incrementada con el índice de garantía de competitividad. Excepto en los siguientes supuestos:

  • En el caso de que la vivienda haya sido arrendada en los 5 años anteriores a esta Ley, y el PROPIETARIO sea persona física y su unidad de convivencia tenga unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el IRSC -incluyendo las rentas de los arrendamientos-, no será de aplicación del límite del precio de referencia, y se aplicará únicamente el límite de la renta consignada en el último contrato de arrendamiento, de acuerdo con el art. 6.1.b de la Ley. Si la renta del anterior contrato es inferior al Precio de Referencia, podrá incrementarse hasta el importe del precio de referencia. Esta excepción no será de aplicación cuando los ingresos del ARRENDATARIO sean iguales o inferiores a 3,5 veces del IRSC ponderado.
  • Si una misma vivienda puede ser objeto de diversos arrendamientos de forma simultánea que habiten en partes concretas de la vivienda (p.ej. habitaciones): la suma de las rentas no puede superar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de todo el piso.

A partir de ahora se publicara un índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que sera ese precio de base sobre el que calcular el precio de alquiler al que podremos alquilar la vivienda. Pueden consultar dicho índice en. la siguiente web de la generalitat /http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer

En el contrato de arrendamiento se tiene que adjuntar el documento que informa del valor del índice que corresponde, expresado en €/m², con sus áreas inferior y superior. Estos datos tienen que ser los de la fecha del contrato.

Solo se podrá proponer un incremento del precio de referencia en concepto de obras ejecutadas en el último año que mejoren la habitabilidad, la seguridad, la confortabilidad y la eficiencia energética de la vivienda. El incremento del alquiler de referencia se calculará en base al capital invertido en la mejora de la vivienda según establece la normativa de la LAU (interés legal, más tres puntos, con el límite del 20 % de la renta). No se consideran como capital invertido, el importe de las subvenciones y ayudas públicas que haya obtenido el propietario para mejorar la vivienda. En este supuesto no será de aplicación el incremento del 5% previsto en el siguiente apartado.

A partir del 22/09 los contratos de viviendas de las areas afectadas tendrán que indicar:
El importe de la renta resultante de aplicar el índice de referencia, expresado en €/m² a la superficie útil de la vivienda.

Excepción: si las partes acuerdan que, dadas las características específicas del piso, el precio de referencia se tiene que fijar en el valor indicado, incrementado o reducido en un 5%.

Para poder aplicar la excepción anterior, las características específicas del piso que las partes pueden tener en cuenta tienen que ser al menos 3 de las siguientes:

a. Ascensor.
b. Aparcamiento.
c. Vivienda amueblada.
d. Sistema de calefacción o refrigeración en el piso.
e. Zonas comunitarias de uso compartido: jardín, terrado, etc.
f. Piscina comunitaria o equipamientos análogos.
g. Servicio de conserjería.
h. Vistas especiales. Las partes, en estos supuestos, tienen que indicar en el contrato el importe exacto que consideren Precio de Referencia.

Si la renta inicial viene determinada por la renta de un contrato anterior, el arrendador tiene que informar responsablemente y por escrito al arrendatario del importe de la renta de la fecha del anterior arrendamiento. El arrendatario puede solicitar del Registro de Fianzas la información relativa a la fecha y renta del contrato anterior, previa autorización escrita del arrendador.

Puede someterse a interpretación porque la ley es muy reciente, pero entendemos que se podrá aumentar el precio con los gastos, es decir, se puede pactar que el arrendatario asume los gastos generales y los servicios individuales, de acuerdo con la normativa de la LAU. Se tiene que hacer constar en el contrato de forma DESGLOSADA, en cada recibo, la renta y los gastos asumidos por el arrendatario. El arrendador tiene que elaborar y entregar al arrendatario, en el plazo de un mes, la finalización del año natural, la liquidación de los gastos, y si son inferiores a las pactadas, tiene que devolver la diferencia al arrendatario.

Y si no se respeta este nuevo requisito las sanciones son: Si se considera infracción LEVE (sanción de entre 3.000 € i 9.000 €) o GRAVE (sanción de entre 9.001 € i 90.000 €), en función de si el alquiler supera o es inferior al 20% del alquiler máximo permitido por esta ley.

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NOVEDAD IRPF 2019 : amortización inmueble en el punto de mira

La AEAT nos pide aumentar el nivel de detalle en nuestras declaraciones sobre amortizaciones y si adquirimos el inmueble por vía onerosa o lucrativa (donación, sucesión) – Analicemos el porqué:  

La amortización de los inmuebles está siendo objeto de revisión con especial atención por parte de la AEAT des del año 2017 en el que apareció en el impreso de renta 2016 una casilla de obligado cumplimiento que pedía el detalle del importe destinado a la amortización.   

Este año han introducido igualmente la obligatoriedad de indicar si el inmueble fue adquirido de forma lucrativa o onerosa. ¿Por qué? ¿Cuál es la diferencia entre un bien adquirido lucrativa o onerosamente? ¿Por qué lo controla ahora la AEAT?  

Recordemos cómo funciona la amortización resumidamente:  

Podemos deducir en nuestros rendimientos de alquiler, un máximo del 3% del valor del inmueble cada año. Si el bien inmueble ha sido vendido con bienes muebles estos tendrán que ser amortizables separadamente en función de las tablas de amortización específicas de cada elemento mueble (las tablas de actividades económicas en EDS). A título de ejemplo: La instalación de un ascensor se considerar inmueble y será amortizable al 3%. Mobiliario de cocina o electrodomésticos el coeficiente será del 10% como máximo.  

La amortización del 3% del bien inmueble se calculará sobre el mayor valor entre el coste satisfecho de la edificación o el valor catastral del edificio (sin valor de suelo).   

En las adquisiciones onerosas es el importe realmente satisfecho, pero en el caso de las adquisiciones lucrativas es el importe de los tributos pagados más los gastos (notario, registro, IVA, ITP, AJD…) y mejoras pagadas directamente por el contribuyente en caso de haber, pero en ningún caso el valor dado a efectos del ISD. Además, no es el importe total de estos tributos y gastos satisfechos sino únicamente el valor prorrateado del edificio según el recibo del IBI. Ojo con esta precisión ya que será objeto de control en las próximas campañas de la AEAT!  

Ya advertimos en 2017 a nuestros clientes el control que habían puesto en las amortizaciones que era sin duda para vigilar que no se imputasen más amortización que la del valor del inmueble. Es decir, si hemos amortizado al 3% los años máximos en los que podremos aplicar la amortización es de 33 años ya que por lógica la amortización acumulada no puede exceder del valor de adquisición, cuando el resultado de aplicar el porcentaje del 3% sobre la base de amortización dé una cantidad superior al valor de adquisición. Pero hemos de tener en cuenta que ni la LIRPF ni el RIRPF aclaran nada al respecto, entendemos que la interpretación lógica es negar la posibilidad de practicar amortizaciones cuando el inmueble está totalmente amortizado o cuando el porcentaje del 3% excede del valor de adquisición, ya que en caso contrario se produciría un valor de adquisición negativo. Pero hasta hace unos años la AEAT autorizaba hacerlo así. Nunca habían iniciado controles sobre las amortizaciones en los inmuebles detenido en directo por una persona física.   

 

Otras implicaciones de los nuevos datos sobre inmuebles a detallar en nuestras rentas: Cálculos de las Ganancias patrimoniales:

La AEAT controlara que efectivamente se minore del precio de compra el 3% del valor edificable del bien que haya estado alquilado durante los periodos alquilados.  

Implicaciones en las Ganancias Patrimoniales que se generaran cuando se venda el inmueble:  

Recordemos que el valor de adquisición se determina de la siguiente forma:  

Importe real de la adquisición (en las lucrativas si no ha habido exención en el IRPF, aquí sí será el valor declarado en el ISD) 

+ coste de inversiones y mejoras (y no conservación o reparación)  

+ gastos y tributos  

– amortizaciones (se han de deducir del precio de compra, lo que generara más GP, las amortizaciones a las que teníamos derecho (las hayamos practicado o no) durante el periodo (núm. de días) en el que el bien ha estado alquilado).  

Precisiones: forman parte del precio de adquisición las ayudas o subvenciones públicas o las cantidades entregadas en concepto de prima de opción de compra en caso de que se adquiera vía la dicha opción de compra. Ahora bien, en el caso de un arrendamiento con opción de compra si se ha pactado que las cantidades satisfechas por el arrendamiento se descuentan del precio total convenido por la transmisión del inmueble, dichas cantidades no formarán parte del valor de adquisición a efectos de futuras transmisiones. Formarán también parte del importe de adquisición las indemnizaciones que hayamos pagado al inquilino en un desahucio para que desaloje.  

Hasta el 31-12-1998, la amortización se practicaba en un porcentaje del 1,5% sobre el valor del bien a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio. 

Hasta el 31-12-2002, el porcentaje era del 2%. 

Desde el 1-1-2003, el porcentaje aplicable es el 3% sobre el mayor valor de entre: el catastral o el coste de adquisición satisfecho. 

La amortización acumulada de inmuebles ha de calcularse en función de los porcentajes vigentes en cada período. 

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Arrendamiento de inmuebles: gastos de conservación y reparación

Son deducibles los gastos ocasionados por la conservación y reparación de los bienes productores de los rendimientos. Estos gastos, junto con los gastos de intereses, no pueden exceder conjuntamente, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes con este mismo límite.

Tienen esta consideración:

  • los que se efectúan regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, siempre que no provoquen la modificación de la estructura, configuración, ni superficie habitable de la finca. A título de ejemplo, la propia norma alude al pintado, revoco o arreglo de instalaciones;
  • ​los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad y otros.

Por el contrario, expresamente se señala que no son deducibles como gasto las cantidades destinadas a ampliación o mejora. Tales cantidades tienen la consideración de inversión, al suponer un aumento de capacidad o habitabilidad o un alargamiento de la vida útil, y aumentan el valor de adquisición del inmueble, que ha de tenerse en cuenta a la hora de su transmisión para determinar la ganancia o pérdida patrimonial producida (DGT CV 25-11-05; CV 23-1-17). En este sentido, la DGT ha considerado mejora la indemnización satisfecha por el propietario de un inmueble al arrendatario por la resolución del contrato de arrendamiento (DGT 26-3-02; CV 27-10-04) y el importe satisfecho por el propietario de un local de negocio al arrendatario por el derecho de traspaso (DGT 17-10-03) -como mayor valor de adquisición, su importe podrá amortizarse mientras el inmueble se mantenga arrendado-; si estas indemnizaciones se financian con un préstamo, los intereses satisfechos sí tendrán la consideración de gasto deducible a partir del momento en que el inmueble vuelva a estar arrendado.​

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