Hipotecas: nuevas medidas COVID-19

Sólo para  deudores hipotecarios o avalistas de estos que acrediten extraordinaria dificultad para atender al pago de la hipoteca (en el caso del avalista se resumirá a pedir al banco que primero agoten el patrimonio del deudor principal).   

Sólo sobre:  

• Vivienda habitual  
• Inmuebles afectos a actividad económica 
• Viviendas que se tengan alquiladas y que el inquilino haya dejado de pagar su renta arrendaticia en algún momento o en todo el periodo, pero sólo entre el día 14/03 y hasta un mes después de la finalización del estado de alarma.  

Se define supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia del COVID-19 cuando el deudor hipotecario este en una de estas situaciones:  

– si es trabajador por cuenta ajena: que pase a estar en situación de desempleo por el Covid19; 

– si es empresario o profesional: que sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas (al menos del 40 %). 

• Ingresos de los miembros de la unidad familiar que en conjunto no superen en el mes anterior a la solicitud de la moratoria los siguientes límites: 

• Cuota hipotecaria, más gastos y suministros básicos, superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. 
• Circunstancias económicas de la unidad familiar que hayan sufrido una alteración significativa, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, a consecuencia de la emergencia sanitaria. Se entiende que se ha producido esa alteración cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3. 

Por unidad familiar se entiende la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda. 

El procedimiento de solicitud es el siguiente: 

• La solicitud de moratoria sobre las deudas hipotecarias inmobiliarias se podrán solicitar al acreedor, hasta 15 días después del fin de la vigencia del RDL, acompañando a la solicitud la documentación necesaria para acreditar las condiciones subjetivas. 
• La entidad acreedora debe proceder a implementar la moratoria en un plazo máximo de 15 días. 
• La aplicación de la suspensión no requiere acuerdo entre las partes, ni novación contractual alguna, para que surta efectos, pero debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Esta escritura no podrá formalizarse durante la vigencia del estado de alarma y hasta que vuelva a restablecerse plenamente la libertad deambulatoria, pero ello no suspende la aplicación de la moratoria. 

Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la formalización e inscripción, serán satisfechos en todo caso por el acreedor y se bonifican en un 50%. 

• Si se acuerda una novación como consecuencia de la modificación del clausulado del contrato en términos o condiciones contractuales que vayan más allá de la mera suspensión, e tienen que incorporar, además de los otros aspectos que las partes pacten: 

– la suspensión de las obligaciones contractuales solicitada por el deudor, 

– el no devengo de intereses durante la vigencia de la suspensión. 

Efectos de la moratoria  

– suspensión de la deuda hipotecaria; 

– inaplicación de la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo hipotecario; 

– que la entidad acreedora no pueda exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje; 

– que no se devenguen intereses; 

– inaplicación de interés moratorio. 

En el caso de que el deudor se haya beneficiado indebidamente de estas medidas de moratoria, por no reunir los requisitos indicados, será responsable de: 

– los daños y perjuicios que se hayan podido producir, 

– todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, 

– las responsabilidades de otro orden a que su conducta pueda dar lugar. 

También incurre en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas.